Limites da autonomia condominial: até onde a convenção pode restringir o uso de unidades para locação de curta duração

A proliferação de plataformas de hospedagem rápida transformou a dinâmica dos condomínios residenciais em todo o país. O que antes era uma questão de vizinhança comum, agora se tornou um dos temas mais litigiosos nos tribunais superiores. O cerne da discussão reside na colisão entre o direito de propriedade — garantido constitucionalmente — e o poder regulatório da convenção condominial, que busca preservar o sossego, a salubridade e a segurança dos moradores.

A natureza jurídica da destinação residencial

Para compreender o limite da autonomia, é preciso olhar para a natureza do empreendimento. Quando um edifício é construído sob a égide de “residencial”, a convenção estabelece regras específicas de convivência. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que condomínios com destinação exclusivamente residencial podem, sim, restringir locações de curta temporada, desde que essa proibição esteja clara na convenção ou tenha sido aprovada por quórum qualificado em assembleia.

O argumento técnico aqui é que a locação por aplicativos altera a finalidade do imóvel. Enquanto a locação tradicional, regida pela Lei do Inquilinato, pressupõe a formação de um vínculo locatício com estabilidade, a hospedagem curta assemelha-se a uma atividade comercial ou hoteleira. Esse fluxo constante de pessoas estranhas ao convívio diário gera um desgaste atípico nas áreas comuns, aumenta os custos de segurança e, invariavelmente, altera a rotina dos residentes permanentes. O STJ entende que, se a convenção impõe limites para proteger a natureza residencial do prédio, ela está agindo dentro da esfera da autonomia privada, desde que não atinja o núcleo essencial da propriedade.

A prova da perturbação e a assembleia como instância máxima

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A restrição não deve ser arbitrária. Em cenários reais, um proprietário que decide listar seu imóvel em plataformas de curta duração pode enfrentar resistência se o condomínio demonstrar que essa prática fere o sossego ou o regimento interno. Certa vez, em um condomínio na zona sul de São Paulo, o síndico conseguiu a interdição da prática após apresentar relatórios de segurança e reclamações reiteradas sobre barulho e uso indevido de áreas de lazer por hóspedes. Esse é o caminho: a restrição não nasce do nada, ela se sustenta na comprovação da incompatibilidade entre o uso comercial da unidade e a paz coletiva.

É preciso notar que a convenção possui força de lei entre os condôminos. Se a maioria qualificada vota pela proibição de locações por períodos inferiores a 30 dias, essa deliberação passa a vincular todos, inclusive aqueles que adquiriram o imóvel com o intuito específico de investir via locação de curta duração. O investidor que ignora a convenção antes da aquisição corre o risco de ver seu modelo de negócio frustrado juridicamente, pois o direito de uso da unidade não é absoluto e sofre limitações pelo interesse comum.

O limite da razoabilidade e os direitos do proprietário

A autonomia condominial encontra seu teto no Código Civil e na Constituição Federal. Uma proibição que impeça o proprietário de alugar seu imóvel por longos períodos — a locação residencial clássica — seria considerada ilegal e abusiva, configurando cerceamento ao direito de propriedade. O limite é a linha tênue entre a locação imobiliária (longa duração) e a hospedagem mercantil (curta duração).

A recomendação técnica para corretores e administradores é sempre verificar a convenção antes de vender ou alugar um imóvel com esse propósito. A ausência de regras claras ou a omissão na convenção não dá carta branca ao proprietário; pelo contrário, abre brecha para assembleias futuras que podem restringir a prática a qualquer momento. O planejamento patrimonial, portanto, deve considerar não apenas o potencial de valorização do metro quadrado, mas a segurança jurídica garantida pelas normas internas do edifício. A estabilidade de um investimento imobiliário depende da harmonia entre a liberdade individual e as regras de convívio que garantem a sustentabilidade do condomínio como um todo.